Quotidiano Ligure

8 maggio 2008

Mercato immobiliare in frenata a Genova e Savona

ASSIMIL – Associazione per lo Studio e l’Informazione sui Mercati Immobiliari Locali, ha presentato l’undicesimo Rapporto sul mercato immobiliare genovese e savonese nel corso della Conferenza Stampa tenutasi oggi, 8 Maggio, alle ore 10.30 presso la Camera di Commercio di Genova.

L’ing. Lorenzo La Terra, Presidente ASSIMIL, ha illustrato le novità del comparto. Il mercato immobiliare genovese e savonese è molto eterogeneo e ancora in una fase di assestamento dopo le buone performance degli ultimi anni, fenomeno allineato alla realtà italiana ed internazionale. Prevedibile una diminuzione degli attuali livelli di prezzo con un riallineamento dell’offerta alla domanda.

Nonostante la frenata registrata dal mercato immobiliare locale, il Presidente di ASSIMIL esprime un cauto e ragionevole ottimismo e rassicura gli investitori: “il mattone non ha mai tradito nessuno. I dati seguono l’andamento nazionale ed internazionale e rispondono a specifiche cause, che vanno affrontate con strumenti adeguati. Inoltre va sottolineato che, a livello generale, negli unltimi 10 anni il comparto ha segnato un incremento medio annuo del 5%”.  “In sostanza – conclude l’ing. La Terra – il mercato immobiliare è senz’altro in salute, anche se ovviamente il rallentamento dell’ultimo periodo deve stimolare ad intervenire opportunamente per riportare vivacità al settore e rispondere nel modo migliore e più soddisfacente alla domanda, che non è mai venuta a mancare”.

Dati Rapporto 2007

I dati evidenziano per il 2007, una contrazione dei valori medi unitari del mercato immobiliare genovese.

Per la compravendita si passa da un valore di 1.720 euro/mq. registrato nel 2006 ai 1.650 euro/mq. del 2007, con una flessione di circa il 4%.

Per quanto riguarda gli immobili destinati alla locazione, la riduzione media nel capoluogo ligure è del 3%; passando da un valore medio di 75,00 euro/mq. annui dell 2006 ai 72,00 euro/mq. annui del 2007.

Il raffronto dei dati degli ultimi 9 anni (1999-2007) mette in evidenza che i valori immobiliari sono aumentati del 41% circa, con un incremento medio annuo del 4,6% circa, superiore all’inflazione e al rendimento di investimenti a basso rischio.

Da rilevare il forte rapporto, di oltre 1/10, tra valore massimo (€7.500/mq.) e minimo (€700/mq.), sinonimo di un mercato immobiliare molto eterogeneo, anche all’interno degli stessi quartieri e difficilmente schematizzabile.

I lag temporali sono in crescita per il mercato della compravendita e della locazione. Per gli immobili compravenduti, si è passati dai 160 giorni del 2006 ai 200 giorni del 2007 con un incremento, quindi, del tempo medio di contrattazione rispetto al periodo precedente di circa 40 giorni. Per quanto riguarda gli immobili destinati alla locazione, si evidenzia una stabilità del lag temporale, quantificabile in circa 85 giorni, sinonimo di una miglior congiuntura rispetto alla vendita e di uno spostamento della domanda dall’acquisto alla locazione.

Il gap medio tra il valore di richiesta e il prezzo effettivamente conseguito è quantificabile in circa il 16% per Genova e circa il 10% per il Levante. Tale dato presenta, peraltro, una forte varianza in funzione della tipologia di immobile e del momento di entrata nel mercato. Tutto ciò evidenzia un trend di assestamento, dopo il periodo di crescita registrato tra il 2000 e il 2004, dovuto anche alle aspettative sull’economia. Inoltre, si rileva un forte scollamento tra caratteri della domanda e dell’offerta immobiliare, che si riflette in una notevole difficoltà di incontro sul mercato (isteresi adeguamento offerta a cambiamento fattori della curva domanda).

Per quanto riguarda Savona, i dati evidenziano una sostanziale stabilità delle quotazioni, fatta eccezione per le nuove costruzioni dove i valori sono sensibilmente aumentati nel periodo di riferimento.

In sintesi e sulla base delle elaborazioni statistiche (significative per abitazioni e box) si riscontra che il mercato immobiliare savonese, nel 2° semestre 2006 e per tutto l’anno 2007, ha raggiunto prezzi con punte massime spinte anche al rialzo, in alcuni casi da vere e proprie forme speculative, non determinanti agli effetti della statistica in argomento.

Il mercato ha significato una particolare vivacità nel 1° semestre 2007, mentre nel 2° si è parzialmente stabilizzato facendo rientrare quasi nella normalità la proporzione tra la richiesta e l’offerta.

Conclusioni

In conclusione si registra per Genova un rallentamento del trend di crescita dei valori, sia per la vendita (-4%), sia per la locazione (-3%) rispetto ai valori registrati negli anni precedenti, soprattutto per gli immobili di fascia intermedia. Ciò per tutto il mercato genovese, eccetto alcuni quartieri di particolare pregio (Albaro, Carignano, Quarto, Nervi) e del Centro Storico, che rappresentano un mercato particolare di particolare valore d’uso.

Si evidenzia una domanda qualificata nel levante, concentrata su immobili di pregio, per i quali si evidenzia una buona richiesta non corrisposta dall’offerta. Particolarmente ricercate le posizioni frontemare in zone esclusive.

In generale, si nota una forte eterogeneita’ nel mercato, con valori minimi e massimi rilevati che frequentemente nei diversi sottomercati superano il rapporto da uno a tre (nel Centro Storico da uno a cinque), rendendo, di fatto, poco significativa l’applicazione del valore medio.

Aumenta il gap valore/prezzo, quantificabile per Genova in circa il 16%, con una varianza molto alta in funzione del grado di elasticità dell’offerta alla contrazione della domanda. Per il Levante il gap valore/prezzo è quantificabile in circa il 10%, anche in questo caso con notevoli differenziazioni.

Per quanto concerne i lag temporali, in significativo aumento quello per la vendita (circa 200 giorni) e sostanzialmente in stabilità per la locazione (circa 85 giorni).

Permane il disallineamento della domanda/offerta, sia in termini dimensionali, sia monetari. A livello Genovese tale gap si può quantificare in circa €50 mila e 20 mq. (una stanza), con punte di circa 40/50 mq. per i quartieri del Centro, Castelletto e Carignano dove, conseguentemente, si verificano i maggiori scostamenti di prezzo. I quartieri che manifestano un migliore allineamento sono quelli che presentano un’offerta significativa d’immobili sotto i 200 mila €.

La domanda rimane, per la residenza, sebbene con qualche differenziazione tra i quartieri, sostanzialmente statica e in attesa di un allineamento dell’offerta. Statica anche per quanto riguarda le attività commerciali e industriali. Per il Levante sostanzialmente stabile con buona tenuta per le localizzazioni di particolare pregio (fronte mare) e per i tagli inferiori a 80 mq, soprattutto nei Comuni di Sestri Levante, Zoagli ed entroterra di Chiavari.

Analizzando da vicino il mercato immobiliare Savonese, è possibile osservare un incremento dei valori delle piccole abitazioni con consistenza tra i 30 e i 74 mq. che, poste sul mercato, confermano un lag temporale  abbondantemente sotto alla media dei 190 giorni, con un aumento proporzionale del valore unitario medio a mq. (la domanda supera  abbondantemente l’offerta).

Stabili i valori per le medie abitazioni tra i 75 e i 99 mq. con tendenza verso il basso con minore appetibilità per le medie abitazioni che vanno dai 100 ai 149 mq., dove l’offerta supera abbondantemente la domanda.

Si registra una significativa difficoltà di allocazione per le grandi abitazioni dai 150 ai 220 mq. ed oltre. Significativo anche l’ aumento dei valori per i box auto, sia nella zona centrale sia nella zona periferica del territorio.

Statica la domanda per acquisto e locazione di uffici e, ad eccezione della parte del centro città di Savona, per quanto riguarda i negozi.

Analogamente al mercato immobiliare genovese, si riscontra che i valori massimi dei prezzi di mercato relativi alle abitazioni e ai box, in alcuni casi, manifestano forte eterogeneità nel mercato con valori minimi e massimi che frequentemente, nei diversi quartieri, superano il rapporto da 1 a 3, rendendo di fatto poco significativo il rapporto della loro media. Ciò è dovuto unicamente perché detti prezzi si riferiscono ad unità di nuova o di recente costruzione. Sulla base, infine, delle informazioni assunte direttamente con gli operatori immobiliari si può stabilire che la maggior parte delle vendite è stata effettuata mediante la costituzione di un mutuo bancario pari ad una percentuale sul totale delle vendite che va dal 70% all’80% del numero delle compravendite. La percentuale dell’importo del mutuo rispetto al prezzo di vendita concordato tra le parti risulta essere pari all’80% e la durata va dai 20 – 25 anni.

Il mercato immobiliare savonese nell’ultimo periodo del 2007 e nei primi mesi del 2008 ha, infine, dimostrato scarsa vivacità mentre l’offerta ha confermato una certa stabilità dei prezzi di vendita, con una leggera diminuzione pari al 3/4%; la domanda si è contratta notevolmente, spostando verso il basso il rapporto offerta – richiesta.

Tendenze e previsioni

Il mercato immobiliare genovese e savonese è ancora in una fase di assestamento dopo le buone performance degli ultimi anni, fenomeno questo dovuto ad un abbassamento della curva della domanda e allineato alla realtà italiana e internazionale. Per il 2008 è prevedibile, a parte qualche eccezione di zona, una diminuzione degli attuali livelli di prezzo con un riallineamento dell’offerta alla domanda (contrazione dei valori di richiesta).

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